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  1. 推行现房销售合适时机到了?多地土拍环节已试点

    华夏时报   2022-09-03 08:49

    [摘要] 近日,多地将“现房销售”写入土地出让文件中。据中指研究院监测,2021年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售,但效果并未达到预期。

    近日,多地将“现房销售”写入土地出让文件中。据中指研究院监测,2021年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波等地在土拍环节试点现房销售,但效果并未达到预期。

    “目前是推行现房销售的合适时机。”8月31日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受《华夏时报》记者采访时指出,政府在推进现房销售的同时,可以支持企业合理的开发贷款融资:“出发点都是规避预售的潜在风险,逐步向现售转型。如果有合理的融资安排,企业也不会压力增大。”

    现房销售地块并非“新鲜物种”

    8月24日,合肥市发布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,总土地出让面积3282亩,总起始价277.4亿元,将于9月23日正式出让。

    合肥第三批集中供地对土拍规则进行了多处调整。其中,蜀山区SS202210号地块明确实行精装交付,规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续,成为合肥市首次出让的现房销售地块。

    《华夏时报》记者注意到,现房销售地块并非“新鲜物种”:8月18日,北京公布的第三批次供地18宗地块中,就有海淀永丰、丰台槐新、顺义府前街等13宗项目设置了“竞现房销售面积”环节。北京市规划和自然资源委员会认为:“相比较期房预售而言,现房销售优势明显,未来购房人可以通过看得见、摸得着的真实房源提升购房安全感。”

    以18宗地块中起拍价格最高的西北旺镇HD00-0403街区永丰地块为例,当竞拍价格达到58.54亿元的上限时,该地块就不再接受更高报价,转为竞现房销售面积环节;当竞现房销售面积达到上限的2万平米后,转为在现场摇号确定竞得人。

    中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静统计,在北京今年首批集中供地中,18宗地块中有9宗地块涉及竞报现房销售面积程序;今年第二批集中供地中17宗地块中有12宗涉及“竞现房销售”。

    此外,福州市永泰县人民政府官网7月15日披露的一则公告也显示,永泰葛岭镇溪西村葛丹东路东侧A-02地块现房销售实施。规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。8月5日,该幅地块已成功出让。

    土拍遇冷曾倒逼政策取消

    事实上,早在2014年,行业内便出现了在土地出让环节绑定“现房销售”的情况。2014年7月9日,上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地块在出让预合同中就首次提出,“该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售”。

    另据中指研究院统计,2016年-2019年,房地产市场活跃度较高,深圳、苏州、南京、重庆、杭州、成都等城市在土地端设置现房销售条件,抑制土地市场热度。例如,2016年,深圳首宗现房销售试点地块“龙华A816-0060号地块”,即要求在该地块上建设的商业住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

    此外,2021年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安等多个省市均做出了类似尝试,但效果不尽如人意。例如,2021年,杭州在第二批次集中供地中推出10宗“竞品质”试点地块,全部实行现房销售,但最终10宗地块全部流拍。

    接受《华夏时报》记者采访的业内人士认为,2022年之前,各地在土地出让环节绑定“现房销售”的做法未能持续,受到多重因素的影响。

    58安居客房产研究院分院院长张波指出,这主要是因为土拍遇冷倒逼政策取消。在其看来,现房销售地块对现金流要求更高,会加大房企资金压力:“即使地块本身的品质较好,也较难吸引到房企的关注。由于现房地块的流拍率居高不下,影响地方土地财政收入,导致地方政府调整了此类土地出让要求。”

    现房销售对于房企资金的安全性、稳定性、购房者的保障一定是会更强一些。”张波认为,预售制可以令开发商资金快速回流、滚动,资金的利用效率可能更高,这也是过去20多年房地产行业快速发展的重要原因。而如果实施现房销售,对于那些本来现金流压力就非常大的房地产企业来说,无疑会导致资金链出现更大的困难。

    推行现房销售对于房企的资金压力无需赘言。在今年7月底举行的绿城管理2022年中期业绩会上,绿城管理控股董事会主席郭佳峰直言,“如果开发商又要支付土地款又要进行现房销售,市场规模会马上压缩,一个可以做20个项目的房企,现房销售只能做到四五个项目”,“其他不变的情况下,如果转入现房销售环节,房地产开发商利息成本要提升至2000元左右甚至更多”。

    有利于“保交楼、稳民生”

    尽管如此,现房销售仍被认为是大势所趋。8月31日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在接受《华夏时报》记者采访时强调:“目前是推行现房销售的合适时机,因为不能再继续增加预售。”

    中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也指出,今年7月以来,部分城市的项目出现“停工”现象,对购房者置业情绪和预期均带来不利影响,而现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害,也能对楼盘质量和交付行为进行约束,有利于“保交楼、稳民生”。

    邹琳华进一步向《华夏时报》记者指出,现房销售是否加重企业压力,要看是否有合适的融资渠道安排,不能一概而论。其认为,政府在推进现房销售的同时,可以支持企业合理的开发贷款融资:“出发点都是规避预售的潜在风险,逐步向现售转型。如果有合理的融资安排,企业也不会压力增大。”

    预售本质上也是一种融资,不过只是面向购房者融资,”邹琳华建议称:“如果不让面向购房者融资,可以安排面向金融机构、土地出让者融资。”其表示。

    “目前来看,现房销售是个趋势,但不会一蹴而就。”张波谨慎地表示,现房销售对于保障购房者权益,降低行业风险有着重要作用,但当下大多数房企无法承担全部现房销售带来的资金压力,容易导致更多项目出现延期交付,甚至烂尾。因此,“如果全部推现房销售的话,房地产发展的节奏整体会慢下来”。

    张波补充说,尤其是在今年的行情下,全面去推现房销售更加不现实:“如果全面推进现房销售,对于整个房地产行业的资金链压力、金融系统都会带来一些比较大的风险。”张波建议,各地可以采取“以点面带”,增大试点城市和试点地块的方式来推进,但推进的节奏总体也会偏慢。

    标签: 现房 楼市

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